Некоторое время назад обсуждалось, что торговый центр «Галерея» — флагман петербургской торговли, стоит чуть ли не пустым, арендаторы бегут, и даже «Перекресток» оттуда съехал. Решили пройтись по торговому центру и спросить у Дмитрия Зубкова, генерального директора ТРК » Галерея «, как обстоят дела.
-У нас торговый центр с высокой ротацией, — рассказал Дмитрий Зубков, — обычно мы меняем от 40 арендаторов в год. Всего их более 300, включая общепит и острова. Это много. Обычно в ТЦ сменяется 10-15 торговых точек в год. За 2020 год, те, кто планировал уйти, ушел, но потом всё развитие остановилось по известным причинам, и те европейские бренды, которых мы ожидали, не пришли. У нас просто долгий вход, развитие немного затормозилось.
Есть сейчас у вас свободные площади?
— Доля свободных площадей не превышает 8% или чуть больше, приход новых арендаторов занял больше времени. Мы с оптимизмом смотрим на то, что будет происходить в 2021 году. Если коронавирусная история затянет ограничения, то мы будем наблюдать повышенную вакантность как у нас, так и в других ТЦ. Есть информация, что из каких-то торговых центров уже массово бегут. Но, как правило, это представители малого бизнеса с маленькой подушкой безопасности, и они начинают вылетать. У нас тоже такие есть. Их просто меньше в силу особенностей самого ТЦ.
— Маленьких вы не пускаете в «Галерею»?
— Мы пускаем всех, кто вписывается в концепцию, имеет хороший оборот и платит высокие ставки.
— А какие у вас ставки?
— Может, самые высокие в городе. Ставки не могу называть. Глобального изменения не произошло. На пандемический период мы давали более льготные условия, как входящим арендаторам, так и действующим. Мы видим, что пандемия сказывается на продажах, корректируем арендные ставки. Во время локдауна по 3-4 месяца многие арендаторы платили только эксплуатационные платежи . Общепит не работал дольше и сейчас он тоже сидит на эксплуатационных платежах потому, что не работает до сих пор.
На самом деле, то, что общепит закрыт, очень сильно влияет на работу всего торгового центра. Сейчас на работу ТЦ существенно оказывают влияние две проблемы — закрытый общепит и туристы, которых нет в городе, в меньшей степени развлекательная составляющая. Кинотеатры работают, но с ограничением мест. Но на их выручки больше влияет отсутствие хорошего продукта в прокате. Как только Голливуд сел на карантин, кинотеатры столкнулись с дефицитом прокатной продукции. Кроме того, само потребительское поведение в отношении развлечений также сильно поменялось. В кино, в основном, ходит молодая часть населения, при посадке есть ограничения, но ажиотажа явно нет. Тем более, крупные операторы кинотеатров уходят в онлайн — в нашем случае это сервис ОККО, его развивает Сбер, и туда идет отток зрителей.
— Так что же у вас закрылось в итоге? Читатели сообщали, что даже «Перекресток» съехал.
— «Перекресток» не съехал, а перебирается на этаж минус один, а на его месте открывается косметический гигант «Золотое яблоко». Он займет больше 2,5 тыс м2. Аптека закрылась, но это временно, она будет переезжать в сервисную зону, напротив супермаркета. Этот процесс займет какое-то время. Пропала часть маленьких операторов, островных. Это к сожалению, имеет место быть. По нашим сведениям в настоящее время никто не собирается сбегать — есть падение продаж, связанное с уменьшением трафика, но оно позволяет работать дальше.
Самая тяжелая история — из-за неопределенности. Всё развитие стоит потому, что ритейл не понимает, какие продажи закладывать, будут ли они. С какой активностью операторы могут входить на рынок.
— Приходит крупный косметический бренд, а его соседи, «Рив Гош» и «Иль де Ботэ» — не возмущаются?
— Конечно, возмущаются. У нас был серьезный опыт в 2015-16 году, когда рядом собрались три косметических бренда: Рив Гош и Лэтуаль, (плюс одновременно продолжал работать Иль де Ботэ и ряд монобрендовых косметических магазинов), они открылись в одном году и вместе росли, вместе развивались, расширяли бизнес, сейчас у одного 2 тыс м2, у второго — 1,3 тыс м2. «Яблоко» просто примкнет к ним. Это синергия, одно притягивает другое. И это работает. Пандемия, безусловно, повлияла на объем продаж — ведь многие сидели дома и никуда не ходили. После того, как вышли из карантина, начался рост оборотов — покупатели и особенно, покупательницы не забывают себя радовать, при онлайн-покупке нет такой эмоциональной составляющей, как в реальном магазине.
— Готовы ли вы оборудовать помещение под вакцинацию, как в ГУМе, в Москве?
— Мы готовы изучить опыт Москвы. Торговые центры СПб выходили с инициативой в этом участвовать. По нашему мнению, ограничения, которые есть у ТЦ, на статистику по заболеваемости не влияют.
Самая тяжелая история — из-за неопределенности. Всё развитие стоит потому, что ритейл не понимает, какие продажи закладывать, будут ли они. С какой активностью операторы могут входить на рынок.
— Арендаторы ТЦ не довольны тем, что им не дают послаблений, продаж нет, весной арендодатели шли на уступки. Как с этим у вас?
— Мы сталкиваемся с подобным, хотя, как я уже сказал выше, мы существенно поддерживали арендаторов на период локдауна. Но иногда начинают все последствия пандемии сваливать на арендодателя. Это странная история. Давайте мы посидим тут у вас бесплатно из-за пандемии. Торговый центр и его эксплуатация ест огромные суммы денег. Мы его проветриваем, охраняем, отапливаем. Десятки миллионов идут только на энергоснабжение, на разные ресурсы. Это очень дорого стоит, и, в том числе, это чья-то зарплата. Если у нас не будет средств, мы не будем платить зарплату нашему персоналу. Странно рассуждать, что площадка, где вы работаете, должна предоставляться на безвозмездной основе. По моим наблюдениям пандемия в каких-то случаях подкосила морально-волевые качества арендаторов. Мы шли на уступки, пока они не могли пользоваться помещением. Но если пользуешься и зарабатываешь деньги, изволь за это платить.
— У вас аренда привязана к товарообороту?
— У нас смешанная модель. Одно на другое, симбиоз, фиксированные ставки и % от товарооборота. Но ключевой показатель — доля аренды в выручке, которую арендатор тратит на аренду. В зависимости от категории товаров, доля может быть разной.
— Какие потери у общепита?
— Доля общепита у нас составляет не менее 15%, и можно умножить цифру на месяцы локдауна. 15% потеряны. Арендаторам фуд-кортов намного тяжелее — они не могут просто закрыть ресторан, у них продукты, которые невозможно мгновенно распродать, очень большая ротация персонала. Пока сотрудники не работают, им не могут платить полную зарплату. И следует иметь в виду, что закрытие сферы HoReCa тут же отражается на доходах петербуржцев, которые их теряют. Имею ввиду «живую зарплату» людей, которые работали в ресторане, на фудкорте. Вакцинация позволит говорить об изменении статистики. Но транспорт открыт, люди ездят и плотность там больше, чем в любом ТЦ. Закрытие отдельных операторов и отраслей большой роли в течении пандемии не играет.
— Кто приходит в «Галерею» этом году?
— Открывается «Карл Лагерфельд», это новый оператор торговой марки, также летом откроем новый магазин Hugo на втором этаже. Это что касается международных брендов. Очень рассчитываю, что общепит откроют в ближайшее время и это отразится на нашей истории.
Справка «СДП»: Торгово-развлекательный центр «Галерея» c 2012 года принадлежит фонду Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF), который в 2011 году заплатил за объект $1,1 миллиарда. Morgan Stanley управляет объектами по всему миру общей стоимостью более $70 млрд. В январе 2020 года 49% акций фонд Morgan Stanley продал крупнейшему в Арабских Эмиратах фонду Mubadala. Со временем по данным газеты «Коммерсантъ» арабский фонд планировал выкупить акции «Галереи» полностью.
