За последнее время мы дважды писали о выкупе помещений малым бизнесом — федеральный закон об этом немного упростили, арендовать помещение перед выкупом можно теперь не два года, как раньше, а всего один, и как считает вице-губернатор Валерий Москаленко, и купить имущество можно теперь и по минимальной цене. Но у этого закона есть особенности, которые не радуют петербургский бизнес.
Прежде всего речь идет о списке помещений («перечень МиСП») или Перечене недвижимого имущества в госсобственности, свободного от прав третьих лиц, которые предназначены для малого и среднего бизнеса в Петербурге — во владение или пользование. В списке — тысячи объектов. Помещения можно арендовать, теперь, согласно новому закону, даже на год, и потом выкупить в рассрочку на пять лет. Но не буквально. Помещения из списка следует арендовать пять лет, и только затем можно подавать заявление на выкуп. Это подтверждают и в КИО.
Кроме того, помещения имеют и другие ограничения. Например, их нельзя сдавать в субаренду, нельзя делать там перепланировки. «А попробуйте поставить стойку под кафе без раковины или розетки, — говорят предприниматели, — это самые необходимые вещи и они считаются перепланировками». Если в помещении что-то все-таки изменится, арендатора ждут штрафы.
Не так давно в форму договора аренды на помещения из списка добавили пункт о том, что объект могут проверить и наложить штрафы в размере годовой аренды, если перепланировки все-таки были сделаны.
- То есть, помощь малому бизнесу выглядит так: сначала предприниматель по конкурсу выигрывает право аренды помещения, при этом цена вырастает в 3-5 раз. Потом платит аренду 5 лет и не имеет права подать на приватизацию. Потом подает заявку и начинает выкупать помещение в рассрочку на пять лет, но не имеет права сделать перепланировку.
То есть, одной рукой государство поддерживает бизнес и дает возможность выкупить помещение через год, а другой — создает такой перечень, к объектам из которого так просто не подойти.
«Был объект — помещение на Казанской улице, и был никому не нужен. И вдруг, раз, оказывается в списке и его выставляют на торги, — рассказывает предприниматель Дмитрий М. — на торгах цена аренды, естественно растет. Хорошо, соглашается частный бизнес, который получил право аренды, два года буду платить аренду, потом выкуплю помещение в рассрочку. Но нет, арендовать его придется пять лет», — изумляется предприниматель.
- Перечень отношений и имущества, на которые распространяется действие федерального закона № 159-ФЗ, урегулирован именно данным законом (см. статьи 1 и 3), говорят в КИО.
«Во-первых, это сам объект должен быть минимум 5 лет быть включённым в перечень МиСП (см. памятку: https://commim.spb.ru/Web/Documents/Details/1001406), во-вторых — перепланировки, если они требуются, вообще всегда согласовывать полагается, вне зависимости от формы собственности», — отмечают там.
О том, что помещение должно быть включено в список МиСП — «это подпункт 2) пункта 2_1 статьи 9 федерального закона № 159-фз», добавляют в КИО.
То есть, это не петербургское изобретение, а требование федерального закона.
Но предпринимателей это не утешает. «Объекты не из списка на торги не выставляются, — замечают они. — А это значит, что вновь принятый закон о том, что госпомещение можно выкупить через год аренды, не поможет никому».
Вы участвуете в торгах, выигрываете, «платите, как дурак», а потом пять лет нельзя выкупить это помещение, продолжают представители малого бизнеса. Это противоречит общему тренду на либерализацию имущественных отношений, делают вывод они. И приводят пример. Ведь был же запрет на выкуп помещений площадью более 300 м2 — его убрали, потом сократили срок аренды, необходимый для выкупа. Но наличие списка и пять лет — противоречат общему тренду.
«Получается бессмыслица», — заключают предприниматели и просят «список МиСП» отменить.
Юристы добавляют, что в 2008-ом году, когда был принят закон о выкупе, помещения из списка МиСП, особенно расположенные на основных с точки зрения коммерческой недвижимости магистралях, такие, как Невский пр., Московский пр. и другие, воообще выкуп не разрешали, потом разрешили с условием аренды пяти лет. То есть, все равно прогресс.
