Владельцы коммерческой недвижимости, стоимость которой неожиданно выросла в Петербурге в два и более раза, готовятся оспаривать в суде ее кадастровую оценку. Тем временем глава КИО Леонид Кулаков сам прокомментировал новую стоимость петербургской недвижимости и пояснил, что в Смольном уже проводят оценку возможного эффекта этого мероприятия. Приводим главное из высказываний главы комитета.
По сравнению с 2018 годом по проекту отчёта кадастровая стоимость зданий в Петербурге в среднем увеличилась где-то в 1,5 раза, нежилых помещений — примерно вдвое, жилых — на 87%, рассказал Леонид Кулаков, глава комитета имущественных отношений в интервью «Фонтанке» об изменившейся кадастровой стоимости петербургской недвижимости.
- «Но за 5 лет объективно и рыночная стоимость недвижимости претерпела значительные изменения. Если на 1 января 2018 года квадратный метр жилья в Петербурге стоил около 100 тысяч рублей, то в январе 2023 года — уже больше 200 тысячи рублей. Это объективные реалии. Рыночная стоимость за 5 лет сильно выросла и по апартаментам — на 40–50%, по торговым нежилым помещениям — на 54%, по офисным — на 40%, и так далее».
Но даже с учётом этого, есть и обратные примеры: кадастровая стоимость 5–6% от общего числа объектов оценки, примерно 190 тысяч, снизилась.
Оценка 2023 года, если мы сравниваем её с оценкой 2018 года, основывается на более полных данных, в том числе тех, которые мы получаем от Росреестра. Учитывается информация о местоположении, год постройки, степень износа, рыночная информация и другие ценообразующие факторы, сообщил Леонид Кулаков.
Кадастровая стоимость является производной величиной от уровня цен, существующих на рынке недвижимости: стоимости строительства, цен продажи объектов. С 2018 года рост стоимости строительства зданий и сооружений составил в среднем около 70% к уровню цен 2018 года (по разным видам объектов — от 1,4 до 2 раз).
«Каждый объект надо рассматривать конкретно. По поводу коммерческих помещений могу лишь пояснить, что на их оценку влияет применение доходного метода: прибыль владельцу приносят конкретные квадратные метры с конкретными характеристиками. Еще раз повторю: рыночная модель более точна, она позволяет учесть актуальный спрос на недвижимость, пригодную для предпринимательской деятельности. То есть идёт сравнение с объектами-аналогами», — пояснил глава КИО.
«В рамках отдельной рабочей группы мы вместе со всеми профильными комитетами и управлением Федеральной налоговой службы проводим оценку возможного эффекта и работаем над формированием экономически обоснованной налоговой нагрузки — как раз чтобы избежать избыточного давления на бизнес.
- Правительство Санкт-Петербурга сегодня рассматривает возможность сохранить на 2024 год ставку налога на уровне действующей в размере 1,5% (при этом, в абсолютном большинстве российских регионов она уже составляет 2%). И минимальную площадь объектов, по которым налоговая база считается от кадастровой стоимости, также планируется сохранить на следующий год — 1000 кв. м. (хотели сделать ее с 2024 года — от 500 кв.м-Ред.).
Количество обращений в суд, если сравнивать с общим количеством объектов оценки, несопоставимо мало. И какой-либо динамики по увеличению их числа мы не наблюдаем», — уверен Леонид Кулаков.
