Магазин «Пчеловодство» работал на Садовой улице 20 лет, начиная с 2003 года. Владелица магазина Татьяна Полякова (ИП Полякова) закупала натуральный мед по всей стране и продавала его покупателям в розницу. За 20 лет петербуржцы хорошо выучили месторасположение магазина. Но договор аренды с городом закончился, однако с предпринимательницы продолжали взимать плату и потому помещение она не освобождала. Так прошло 6 лет. И тут начались странные события.
Помещение на Садовой улице площадью 51 м2 предприниматель Татьяна Полякова арендовала «по преференции», то есть в далеком 2003 году она заключила договор через районное КУГИ. Однако помещение было без договоров на электричество и водоснабжение, их пришлось заключать и пройти «все круги ада».
В 2014 году договор был перезаключен. Арендная плата составляла 70 тысяч плюс налоги и коммунальные платежи. Татьяна закупала мед у пчеловодов, пенсионеров и инвалидов, в том числе, из Псковской области, Башкирии, Алтайского края и других медоносных мест России. В магазине продают также ценные продукты пчеловодства и оборудование для пчеловодов. Татьяна Полякова отмечает, что в пандемию магазин работал, потому что прополис и восковая моль помогали тем, кто болел коронавирусом.
После 2015 года, когда изменился федеральный закон, по которому госимущество в аренду — в том числе, помещения и земельные участки, стали сдавать только через торги. На встречах с бизнесом, проходивших в то время, руководители городского комитета по использованию госимущества предупреждали, что через торги придется рано или поздно пройти всем арендаторам — просто продлить договор не получится. По закону КИО обязано выставить посещение на торги и отдать право аренды их победителю.
В 2017 году, когда договор закончился, предпринимательница просто продолжила платить аренду — и так 6 лет.
Съехать и все
И вот в начале 2023 года она получила сообщение, что должна освободить помещение. «Причем, в извещении было почему-то сказано, что помещение «находится в самозахвате». И сроки назывались — сделать это за один день», — рассказала Татьяна на городской конференции, которую проводил «Союз малых предприятий» (конференция также была посвящена взаимодействию бизнеса и власти в части аренды госимущества). Через какое то время визитеры с извещением в руках пришли еще раз. Но Татьяну смутило, что бумага, в которой ее просили съехать, не содержала ни подписи, ни печати.
Татьяна хотела, чтобы ей отказали официально и дали на выезд положенный по закону срок. Она отмечает, что затем, рядом с магазином она заметила какие-то машины «с людьми восточной внешности». Они также передавали предпринимательнице, что готовы помочь сделать так, чтобы ее «не трогали».
«Но арендная плата за помещение внесена вперед, и если я должна его освободить, КИО как арендодатель должно прислать официальное уведомление и вернуть переплату. И дать положенные по закону три месяца на поиск нового помещения и переезд», — говорит Татьяна Полякова.
Комментарий КИО
Порядок по завершению договора аренды простой, разъяснили в КИО: СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направляет арендатору уведомление о расторжении договора, в нём содержится предложение освободить помещение (в трёхмесячный срок) и передать его по акту приёма-передачи. Плата за фактическое пользование начисляется до момента освобождения.
Если по фактически не освобождённому помещению объявлены торги, то пользователь может принять в них участие, и если он будет признан победителем, то с ним будет заключён договор по итогам торгов и он будет на законных основаниях пользоваться помещением».
«Ранее в отношении нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, …., был заключён договор аренды на основании решения УФАС по Санкт-Петербургу и распоряжения КИО в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для использования под торговлю мёдом и продукцией пчеловодства.
Срок действия договора истёк в 2017 году. Договор не подлежит возобновлению на неопределённый срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. В адрес арендатора были направлены уведомления о прекращении действия договора, обременение права в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта погашено. По состоянию на текущую дату, сведений об освобождении помещения не поступало».
«В настоящее время от бывшего арендатора поступило обращение по вопросу предоставления объекта в аренду в порядке предоставления государственной преференции, — уточнили в КИО, — в соответствии с Административным регламентом, утверждённым распоряжением КИО от 15.04.2019 № 45-р».
В аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей по Петербургу Александра Абросимова отмечают, что такие случаи не единичны — срок на аренду заканчивается, и какие-то люди вдруг предлагают свои услуги за улаживание дел. Но это просто мошенники. Татьяне на конференции все хором советовали не обращать внимание на таких «проверяющих».
Мнение риелтора
В Петербурге в минувшем 2022 году стрит — ритейл ожил, отмечают специалисты, и стоявшие по 2 года с начала пандемии помещения начали заниматься арендаторами. Этому способствовало и то, что ставки снизились, на 20-25%. «Но дефицита по-прежнему нет, — говорит Дмитрий Рыбачек, владелец компании KNRU, — частными собственниками предлагаются и хорошие помещения, например, на Невском пр., где располагался ресторан Biblioteka, и другие».
«Что касается ставки аренды — то она совершенно разная, — говорит Дмитрий Рыбачек, — от 1 тысячи рублей до 10т./м2/мес в зависимости от локации, близости метро, трафика, планировки, этажности, площади, двор/или фасад, расположения объекта в доме, наличии свечки и кВт и т.д».
Опытные предприниматели добавляют, что все дело в льготной ставке аренды — в случае, если арендатор обращается за продлением договора, ставку могут переоценить и плата поднимется. «За эти годы владелица магазина могла выкупить магазин по преимущественному праву (159 ФЗ — Ред.) и выплатить стоимость помещения в рассрочку за 5 лет почти без процентов, что гораздо более выгодно банковского кредита, — рассуждает опытный участник рынка стрит-ритейла. — А сейчас если помещение выставят на торги, его цена взлетит потому, что участники торгов будут иметь в виду такой выкуп. Помещение в собственности — это и возможность сдавать его в субаренду, и передать по наследству. К сожалению, бизнес таких магазинов в том, что государство фактически субсидирует их ставку».
Собеседник «СДП» добавляет, что на его взгляд помещение в 51 м2 на Садовой могли оценить примерно в 10 млн рублей и тогда платеж составил бы 150-170 тысяч в месяц, что и по большому счету и является рыночной ставкой за такое помещение.
