Торговые центры нас просто уничтожают, говорят предприниматели, арендующие площади в крупных ТРЦ Петербурга. «Мы хотим, чтобы нас отпустили, аренда не может составлять 70% нашей выручки», — рассказывают производители одежды и других изделий легпрома, имея в виду нежелание администрации комплексов расторгнуть договоры досрочно из-за того, что работа в ТРЦ приносит убытки.
Это системный кризис, с которым столкнулся малый и средний бизнес, в частности, российские производители лёгкой промышленности, работающие в торговых комплексах, считают владельцы небольших сетей. «Предприниматели сегодня несут большие риски, реагируя на изменения в покупательском поведении и новых условиях ведения бизнеса. Системный кризис требует системных решений – необходимы законодательные пути урегулирования конфликта интересов между торговыми центрами и малым бизнесом», — уверены они.
История вопроса
В декабре 2025 года в Петербурге, в Приморском районе, открылся ТРЦ «Голливуд». Это один из крупнейших ТРЦ города, с аренднопригодной площадью площадью 53 000 м2, общей — 115 тыс м2. Открытия ждали давно, оно откладывалось несколько лет. К моменту открытия — перед Новым 2026 годом, как сообщала администрация комплекса, 80% торговых площадей уже было заполнено.
На открытие «Голливуда» пришли толпы покупателей. Однако спустя 8 месяцев многие помещения комплекса стоят незаполненными, а трафик, по ощущениям арендаторов, сократился значительно.
«Мы как раз попали на период, когда в декабре началась налоговая реформа — и пошел рост цен, и мы со своим договором аренды оказались в совершенно других условиях», — рассказывает Валентина Миронова, основатель ТМ «Леди Шарм» и президент Союза производителей изделий легкой промышленности (СПИЛП).
Арендные условия, которые предлагались арендаторам в момент подписания договора были вполне приемлемыми, теперь же, в условиях нынешней экономической ситуации, спустя два года после подписания, Валентина Миронова называет их «безумными». «Мы уже несколько месяцев работаем стабильно в минус, — рассказывает она, — просим скидки по аренде, но никакого снижения нет, а договор у нас пятилетний с правом выхода через два года».
Досрочный выход до этого срока сопровождается штрафной неустойкой в размере 4 месячных базовых арендных плат и 4 месячных плат за обслуживание, удержанием обеспечительного платежа и возможностью взыскания по банковской гарантии, говорит Валентина Миронова.
При этом, по данным СПИЛП, крупные сетевые операторы сектора фэшн в этом комплексе имеют другую схему расчета аренды и она зависит от оборота — к примеру, 9% от оборота, а сейчас плата для них снизилась до 6% с оборота. Малый же бизнес остался на прежних условиях.
По договору ТРЦ должен обеспечивать посещаемость, трафик. «Но его-то и нет в достаточной мере, — рассказывают арендаторы, — при этом много закрытых торговых мест, рекламы самого комплекса в городе тоже почти нет, все, кому было интересно, уже его посетили».
Письмо в администрацию
Арендаторы «Голливуда» из числа малого бизнеса обратились к администрации «Голливуда» с письмом (есть в редакции «СДП»). Они пишут, что «рассматривали ранее ТРЦ «Голливуд» для своего стратегического развития, однако «фактические финансовые результаты торговой деятельности как нашей, так и других точек комплекса, существенно ниже плановых, и не покрывают текущую арендную нагрузку».
Далее арендаторы перечисляют выводы, которые они сделали по результатам 8 месяцев работы: «поток посетителей не обладает соответствующей покупательской способностью, что напрямую отражается на конверсии и выручке», «значительное количество вакантных площадей снижает общую привлекательность ТРЦ и уменьшает органический трафик к действующим магазинам», а «арендная ставка не соответствует финансовым возможностям бизнеса: текущие платежи ставят под угрозу рентабельность и своевременное исполнение арендных обязательств», пишут арендаторы. И добавляют, что «маркетинговые активности в текущих реалиях не работают». И просят создать рабочую группу для решения острых вопросов с арендой.
Они просят пересмотреть ставки и предоставить арендные каникулы тем, кому они нужны. Ответа по существу от руководства ТРЦ, как и скидок по аренде, они говорят, что пока не получили. Ответ был таким, что более 50% площадей в комплексе все-таки заполнено и надо вместе работать над трафиком, рассказывают авторы письма.
При этом арендаторы настаивают: когда заключались основные договора, была совсем другая экономическая реальность — малый бизнес еще не платил НДС, не было требования подключать новое кассовое оборудование (ТС ПиОТ), страховые взносы у производителей изделий легпрома были другие — 15%, а не 30%, как сейчас, словом, условия в том же конце 2025 года резко изменились, а условия аренды — нет.
Экономика и китайский опыт
«Выручка магазина в ТРЦ у нас составляет всего 1,5 млн в месяц, — рассказывает Николай Хохряков, владелец ГК «Помпа» (петербургский производитель женской одежды). — То есть, на аренду уходит — 70% от выручки», — говорит предприниматель и добавляет, что ежемесячный убыток компании составляет 700-800 тысяч рублей. Из оставшихся 30% — нужно заплатить налоги, включая НДС, зарплаты продавцам, и пр. Поэтому денег нет за саму проданную продукцию и их не хватает на заработную плату.
В Китае, где он побывал недавно в командировке, тоже есть снижение трафика в торговых центрах, но там нет проблемы с каналами продаж. «В Китае тоже есть пустующие помещения в ТЦ, но у них производители в дополнение к офлайн-магазинам активно продают продукцию через такие социальные сети, как Тик-Ток, WeChat, а у нас, — говорит владелец «Помпы», — все популярные соцсети заблокированы (прежде всего Instagram* (* принадлежит компании Meta и запрещен в РФ)». Маркетплейсы как канал продаж тоже сейчас неочевидны — после того, как значительная часть складов компании Wildberries были подвергнуты атакам БПЛА.
В городе есть ТРК, считают предприниматели, которые привлекают посетителей особенными активностями, имея в виду, например, ТРК «Лето», где открылся водно-оздоровительный комплекс с банями и бассейнами.
У ТРЦ «Голливуд» есть фуд-молл, и фитнес-зона, детские площадки, и даже детская парикмахерская. Но всего этого, видимо, недостаточно для того, чтобы трафик оживился. Из петербургских ТРЦ, как считают арендаторы, «более-менее», привлекая хороший трафик, работает ТЦ «Гранд Каньон» с его активностями — детским городом профессий «Кидбург», парком «Волшебная миля», и другими площадками.
Взгляд со стороны
Борис Кац, председатель совета директоров АО «Планета увлечений», управляющий федеральной сетью хобби-гипермаркетов «Леонардо», в июле объехал торговые центры Петербурга. «Заехал в Петербурге в большое количество ТРЦ, — пишет он в своих социальных сетях. — Никогда я не видел столько пустых помещений даже в ТРЦ №1 города — «Галерея». И это при том, что аренда там в валюте, курс сейчас низкий, ниже, чем все рассчитывали изначально. А все равно экономика у розницы — плохая».
«В ТЦ «Голливуд», последнем крупном, недавно открытом ТЦ, — пишет Кац, — куча пустых площадей и не ясно, будут ли они когда- либо заполнены. Никто не готов вкладываться в «бетон». Новизна прошла — продажи снизились. Районные ТЦ у метро, где на некоторых этажах в коридорах уже можно в футбол или керлинг играть — один-два открытых магазина и никого», — высказывает свои наблюдения ретейлер.
Николай Хохряков считает, что покупательский поток снизился также и за счет туристов, прибывающих за покупками. «Архангельск, Карелия, Мурманск, другие города Северо-Запада и Центральной России, раньше оттуда в Петербург традиционно приезжали, в том числе, за тем, чтобы пройтись по магазинам, плюс те, кто приезжал в большие магазины на электричках, а теперь — их нет», — говорит он.
Дальше — только банкротство
«Сейчас магазины в торговых центрах аккумулируют убытки, и это фактически убивает бизнес. Если убытки достигнут какого-то предела, то дальше — только банкротство», — резюмируют арендаторы.
Между тем, по городу в стрит-ретейле и во многих ТРЦ ставки, по сведениям арендаторов, снижаются. «По информации от нашего риелтора — за помещение на Невском полгода назад просили 1,2 млн в месяц, сейчас — 620 тыс руб», — говорят они.
«Почему же нам, отечественным производителям, которые работают в тяжелых условиях, сохраняют рабочие места и платят налоги по новой формуле — говорит Валентина Миронова, — не могут в торговых центрах, которые стоят на городской земле, дать льготные арендные ставки? Город ведь выделил торговым центрам эту землю, почему он не мог бы оговорить условия, при которых у российских производств будут льготные условия и они смогут развивать свой бизнес?» — спрашивает президент СПИЛП.
Справедливости ради стоит отметить, что имущественный налог для коммерческой недвижимости считается теперь по кадастровой стоимости и владельцы торговых центров с просьбой не поднимать налог уже обращались к президенту Владимиру Путину и губернатору Петербурга Александру Беглову. Для многих из них налог на имущество вырос в несколько раз. Такое обращение в администрацию города было направлено и в ноябре 2025 года. Владельцы комплексов также сетовали на возросшие в результате налоговой реформы налоги и уменьшение числа арендаторов.
Рынок
За первые шесть месяцев 2026 года в Петербурге в сегменте одежды, обуви и аксессуаров по подсчетам NF Group закрылось около 41 тыс. м² торговых площадей (при этом количество закрытий в штуках на ключевых направлениях стрит-ретейла, например, превышало открытия: 32 закрытых объекта против 10 открытых по ряду локаций). Сокращение рынка связано со снижением покупательской активности и переходом части спроса в онлайн. Объем закрытых площадей одежды и обуви почти в 3,5 раза превысил объем новых открытий (12 тыс. м²), писал dp.ru.
На месте закрывающихся магазинов одежды в торговых центрах и на главных улицах чаще открываются точки общепита, развлекательные пространства или сервисы.
Мнение арендаторов, коллективное
«Проблема, с которой столкнулись арендаторы ТРЦ «Голливуд», не является частным случаем одного комплекса и не сводится к неудачному расположению или ошибкам менеджмента конкретной управляющей компании. Это системный сбой во взаимоотношениях между крупными торговыми площадками и малым, средним бизнесом — прежде всего отечественными производителями, для которых офлайн-точка в ТРЦ долгое время оставалась едва ли не единственным каналом прямого контакта с покупателем.
Схема, при которой арендодатель фиксирует жесткую ставку на два-три года вперед, закладывает в договор автоматическую бессрочную пролонгацию и при этом не несет никакой ответственности за реальный трафик, воспроизводится из комплекса в комплекс. И «Галерея», и «Мега», и районные ТЦ у метро работают по той же логике: риски падения покупательского потока целиком перекладываются на арендатора, тогда как собственник «бетона» продолжает получать гарантированный рентный доход независимо от того, продаётся ли в секциях товар или нет.
- Фактически речь идёт о правовом вакууме. В российском законодательстве сегодня нет ни одного нормативного акта, который бы регулировал баланс интересов сторон в договорах аренды торговых площадей внутри крупных ТРЦ.
Арендатор малого бизнеса, подписывая договор, оказывается в заведомо неравной позиции: ему предлагают контракт, составленный юристами девелопера, без возможности торговаться по ключевым условиям — срокам, механизму выхода, привязке ставки к обороту. Крупные федеральные и международные сети, обладающие ресурсом и переговорным весом, выторговывают себе процент от выручки.
Малый производитель, для которого каждая точка на счету, принимает условия «как есть» — иначе просто не попадет в комплекс. А когда экономическая конъюнктура резко меняется — налоговая реформа, рост страховых взносов, обязательные кассовые модули, падение потребительского спроса, — девелопер не считает нужным пересматривать обязательства, ссылаясь на подписанный договор.
Эту ситуацию невозможно урегулировать точечными письмами и рабочими группами при каждом отдельно взятом ТРЦ. Необходимы законодательные решения на федеральном уровне. Минимальный набор мер, о котором сегодня говорят в СПИЛП и в предпринимательском сообществе Петербурга, включает:
-закрепление права арендатора на досрочное расторжение договора без штрафных санкций при падении трафика ниже оговоренного порога;
-ограничение доли арендной платы в выручке малого бизнеса с установлением предельного процента;
-введение обязательной привязки ставки к обороту для арендаторов с годовой выручкой ниже определённого уровня;
-запрет автоматической бессрочной пролонгации без повторного согласования условий.
- Отдельного обсуждения требует вопрос о роли муниципалитетов: если земля под ТРЦ выделялась городом, логично, чтобы в инвестиционных условиях прописывались обязательства по льготным ставкам для отечественных производителей — так, как это предлагают в СПИЛП.
Без такого регулирования ситуация будет только усугубляться. Новизна новых комплексов проходит за полгода, трафик не восстанавливается, а малый бизнес, загнанный в кабальные договоры, аккумулирует убытки до точки невозврата. Следом за банкротствами отдельных арендаторов последует цепная реакция: пустые площади снижают привлекательность комплекса, оставшиеся магазины теряют последних покупателей, и ТРЦ превращается в тот самый «бетон», в который, по выражению Бориса Каца, никто больше не готов вкладываться.
Выиграв в краткосрочной перспективе на жёстких ставках, девелоперы рискуют потерять арендаторов как класс. И тогда вопрос будет стоять уже не о скидках, а о том, кто вообще придёт торговать в эти стены».
«СДП» отправит запрос в администрацию ТРЦ «Голливуд» с просьбой прокомментировать ситуацию.
