В Доме журналиста в Петербурге прошел круглый стол, участники которого — предприниматели и специалисты, проанализировали, что происходит с малым и средним бизнесом, оказавшимся в зоне действия крупных инфраструктурных проектов, таких, как строительство новых станций метро, строительство Высокоскоростной магистрали (ВСМ) и вокзала в самом центре города. Чего ждет и опасается, и на что надеется малый бизнес, и почему новости о своем будущем он узнает из прессы и слухов.
Малый бизнес годами и десятилетиями работал в тех местах, которые сейчас затрагивают инфраструктурные проекты Петербурга, в том числе, Лиговский проспект и зона Кокоревских складов на Лиговке, где планируется вокзал ВСМ, а также Лермонтовский проспект, где город построит выход из станции метро «Театральная». Малый бизнес не просто работал на этих территориях, он их охранял, ремонтировал, они стали для него домом, и открыл там не просто предприятия, но целые кластеры.
Клиника и другой малый бизнес на пути ВСМ
На Лиговском пр., 52 уже 8 лет работает офтальмологический кластер «Счастливый взгляд», который объединяет сеть одноименных оптик и клинику. Собственником здания является ООО «Аванта». В состав кластера, в котором работают 350 человек, входит клиника микрохирургии глаза широкого профиля и диагностический центр, научно-практический центр повышения квалификации для врачей-офтальмологов и оптометристов, центр коррекции зрения «Мегаоптика» и штаб-квартира сети оптик «Счастливый взгляд». Ежемесячно кластер посещают около тысячи человек.
Клиника микрохирургии глаза ежегодно принимает более 13 тысяч пациентов. За три года работы комплексную диагностику зрения здесь прошло свыше 50 тысяч человек. Многие пациенты смогли восстановить зрение и вернуть качество жизни. До конца 2025 года клиника планирует принять еще более 15 тысяч пациентов.
«Из прессы мы узнали, что наше здание снесут, но никаких объяснений от властей мы не получили, — рассказал Николай Столяров, генеральный директор компании «Аванта». — На тот момент мы понимали, что разговоры ведутся, но никаких предложений мы не получили, в том числе, рассмотреть возможность продажи или участия в инвестиционных проектах с городом, у нас почти 16 тыс м2 недвижимости, участок в собственности, и на этой территории работает клиника с высокотехнологичным оборудованием и пациентами, которым назначены операции». Николай Столяров отмечает, что никакого разговора по поводу изъятия и компенсаций не было. Более того, здания нет и в перечне строений, подлежащих изъятию.
Арендаторы помещений на Лиговке также не принимали участие ни в каких переговорах с городом, отметил Юрий Попов, партнер ООО «Столовая СТО», и рассказал, что компания работает там 16 лет, и хотела бы пригодиться в «новом кластере», «чтобы нам позволили работать и наш опыт пригодился бы», — сказал Попов. У компании есть опыт, который может понадобиться и РЖД, и строителям ВСМ. «Бастовать мы не собираемся, — сказал руководитель ООО, — но нам тоже хочется знать планы города и как наша работа вписывается в эти планы».
На пути инфрастуктурных проектов оказалось и 8-этажное здание «Дома Быта» площадью 5,8 тыс м2.
Кластер МП в «Доме быта» на Лермонтовском
Светлана Филягина, заместитель генерального директора АО «Услуга», рассказала о переговорах и тех небольших сведениях, которые получает компания на протяжении более, чем 10 лет, когда обсуждается строительство и открытие станции метро «Театральная». АО работает с 1960-ых годов на Лермонтовском пр., 2 в здании «Дома быта», где сейчас арендует площади кластер малого бизнеса численностью более 100 предприятий.
«АО сохранила комплексную направленность обеспечения района и города бытовыми услугами, — отметила Светлана Филягина, — сегодня там не только услуги, работают предприниматели, более 200 человек и около 600 тыс человек в год мы обслуживаем. Есть «Духовая академия», к нам приходят студенты, они дополнительно учатся, репетируют, приходят артисты Мариинского театра — поскольку мы рядом», — рассказала она. Переговоры с городскими властями идут каким образом: мы видим документы, что постановили так-то, и какие-то сведения получаем из прессы. Год назад была встреча с вице-губернатором Петербурга Николаем Линченко.
«Как только появляется новая статья, — продолжила Светлана Филягина, — что нас сносят, мы идем говорить с нашими арендаторами. 30% арендаторов уже ушли». В мае состоялись публичные обсуждения проекта станции метро на Театральной площади и были предложены два выхода из метро — на нашем месте и на месте сквера. «И если раньше по закону был срок — один год — чтобы подготовиться к изъятию участка, то сейчас отводится 10 дней, чтобы сообщить собственнику, и три месяца, чтобы он мог обратиться в суд. И нам обидно, и нашим арендаторам обидно», — говорит зам генерального директора. «В нашем случае учитывается городское строительство, и по Земельному кодексу изъятие возможно в исключительных случаях, доказывающих, что без этого места не могут строить. Речи о выкупе пока не шло», — отметила Филягина.
Советоваться с юристами
Мария Ласовская, юрист, руководитель направления сопровождения инфраструктурных проектов компании Versus, которая имеет опыт в работе по защите прав предпринимателей, столкнувшихся со строительством ЗСД, отметила, что дискуссия и диалог с властью должен быть очень актуальным.
«Хочется, чтобы права и гарантии, которые уже есть в законодательстве, как минимум, соблюдались. Вопрос изъятия в законе прописан довольно четко. Проблема — в отсутствии открытого диалога между бизнесом и властью. Это не регулируется правом, это добрая воля. Бизнес долго реализовывал свой проект, будет рыночная оценка, она будет немного ниже, чем рынок, и мы рекомендуем как можно раньше нанимать специалистов, которые занимаются такими спорами. Уже на этой стадии можно понять, что планирует город — на стадии публичных обсуждений. Вопросы, о которых мы говорим, могут решаться в поле дискуссий, либо потом, уже к сожалению, в суде, отметила юрист.
Взгляд архитектора
Маргарита Штиглиц, доктор архитектуры, член корреспондент РААСН, член Совета по охране культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга, член Всемирного клуба петербуржцев, рассказала, что она выступает сегодня как эксперт. «Я сочувствую собственникам, — сказала Маргарита Штиглиц, — я как специалист по промышленной архитектуре имею отношения к складам купца Кокорева, там интересная историческая среда, и мы в свое время поставили их под охрану. Как свидетель событий я участвую в обсуждениях и когда обсуждалась высокоскоростная магистраль, было озвучено безальтернативное решение, и таким образом мы пытались хоть как-то сохранить хотя бы часть исторических построек, но очень небольшое количество было сохранено, это мизерная часть», — рассказала архитектор.
Что касается здания на Лиговском проспекте (здание кластера ООО «Аванта»), при техническом задании, можно было предусмотреть включение этого здания в проект — такие случаи известны. «У нас много памятников промышленной архитектуры и оттуда выведены производства, и при возможности они преобразованы в общественные пространства — это и Севкабель, и Новая Голландия, и Левашовский хлебозавод, и другие, и это, может быть, не стопроцентный успех, но если бы мы не боролись, и этого бы не было. Должен быть диалог власти, архитекторов и собственников. Такая работа ведется, например, сейчас на «Красном треугольнике». А в китайском Шанхае целый исторический квартал, например, просто передвинули — возможны и такие варианты», — заключила Маргарита Штиглиц.
Если говорить о переезде
Ирина Шикалович, главный врач клиники микрохирургии глаза «Счастливый взгляд», в свою очередь отметила, что если говорить о переезде клиники площадью 1350 м2, то это «практически невозможно». «На момент запуска в 2022 году в клинику было вложено порядка 300 млн рублей, после открытия мы приобрели оборудование еще на 40 млн рублей. Важно учитывать, что с 2022 года курс изменился, цены существенно выросли. Открывая подобную клинику сейчас, инвестиции были бы вдвое выше. Недавно мы расширили клинику, она стала многопрофильной. С учётом роста цен общий объём инвестиций в клинику уже превысил 400 млн рублей.
Чтобы нам переехать, нужно помещение как минимум такой же площади, и оборудование предназначено именно для такой площади. К тому же перевозить такое оборудование в принципе нельзя, оно очень чувствительное и может безвозвратно выйти из строя при любом перемещении. Также сделаны система вентиляции и кондиционирования, которая обслуживает операционные — это особые стандарты, и в случае переезда потребовалось бы новое лицензирование, которое займет не менее года.
В здании работает и «Мегаоптика» — самая крупная в стране оптика, где можно подобрать современную коррекцию, пройти диагностику зрения и в целом максимально комплексно позаботится о своем зрении. Эта локация удобна и для пациентов — рядом есть пять станций метро, вокзал, к нам приезжают со всей страны и без проблем добираются, особенно если речь идет о людях с проблемами со зрением. Важно понимать, что современная клиника — это не супермаркет, который переехал и начал работать как прежде. Для нас это гораздо сложнее. Когда идут разговоры, что нас собираются сносить, мы наблюдаем отток пациентов — они спрашивают: а что будет с нами? Ведь они проходят постоянное наблюдение, пациенты даже подписывали обращения к власти о том, чтобы клинику не сносили», — рассказала главный врач.
Марине Кобалия, дизайнер, работает в Доме быта на Лермонтовском пр. как арендатор, и опасается, что вместо вестибюля станции метро построят здание, которым будет уже руководить крупный бизнес и аренда вырастет. Марине и ее коллеги работают, в том числе, для Мариинского театра, и им важно расположение и умеренная арендная плата. «Власти нам помогают, организуя проекты, как «Петербургский дизайн», но другой рукой у нас отнимают возможности работы», — отметила дизайнер.
Законодательство у нас хорошее
Законодательство в России, которое касается реализации инфраструктурных проектов, работает, вцелом, неплохо. «В законе уже прописаны все процедуры, которые должны быть соблюдены, — отметила Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Петербурга, заместитель председателя комиссии по экономике, промышленности и предпринимательству. — Наше законодательство — не самое худшее, во всем мире проходят эти процедуры. И если бы законы в полной мере соблюдались, город бы жил спокойнее. Но на практике это происходит не всегда». Категорически наставить на том, что переезд неприемлем — неправильная позиция, отметила депутат.
Николай Столяров ответил депутату, что в помещениях Кокоревских складов — 200 арендаторов, и «мы пытались связаться с властью, писали губернатору, и встречались, в том числе, в комитете по строительству, но там нам не смогли показать все необходимые документы, касающиеся изъятия собственности», — отметил выступающий. «Публичных обсуждений не проводилось, — сказал генеральный директор. — Понятно, что рано или поздно к каким-то решениям в плане изъятия мы придем, но сейчас такая ситуация — нам пишут, пустите наши организации на территории, мы будем бурить скважины. При этом письма с описанием того, что там будут делать, нет. Изыскания хотят проводить, но проекта нет, или нам его не показывают. Что касается диалога, в комитете по строительству нам схему дали, и на этом все, диалог закончился. При всем уважении к правительству Петербурга, диалог с нами не ведет никто», — заключил генеральный директор.
Нельзя говорить, что никто не ведет диалог, парировала Наталия Астахова, обмен письмами- это тоже диалог. Иногда хочется другого результата, но иногда по закону помочь нельзя. «Диалог, как я вижу, есть — и вам там нужно договариваться, сбор подписей очень слабо сейчас работает, ситуация сложная. Вам надо было договариваться о других помещениях», — сказала депутат.
Мы так и не знаем до конца, снесут нас или нет, заметила Светлана Филягина, «и если мы возьмем Генплан Петербурга, там написано, что первая очередь выхода из станции метро на Театральной — это сквер, «мы же помечены как Театральная -2. Мы делаем запрос. И нам пишет комитет по строительству, что планируется: Театральная -1 будет введена до 2030-года, Театральная -2 — расчетный срок введения — до 2040 года».
Наталия Астахова процитировала Николая Линченко на представлении бюджета в Заксобрании 29 октября, что Театральная — 1 будет сдана в 2029 году. И посоветовала обратиться к ней как к депутату, и получить официальный ответ. «Если «ваш» выход действительно появится в 2040 году, то, до этого срока многое может измениться», — резюмировала депутат.
Нужна городская программа альтернативы
Что думают общественные организации малого бизнеса о создавшейся ситуации?
Владимир Меньшиков, глава НП «Союз малых предприятий» и руководитель подгруппы по малому бизнесу при Штабе по преодолению барьеров во главе с губернатором, отметил, что услышал грустную историю. «Но мы все петербуржцы и крайне заинтересованы в инфраструктурных проектах, как федеральных, так и региональных», — сказал он, и привел пример удачного выкупа государством здания на Заставской улице, которое сам собственник так удачно не продал бы. Проблема в том, что нет понимания и не хватает диалога, отметил Меньшиков. Открытие станции метро, той же Юго-Западной или Казаковской, предприниматели ждут как манны небесной.
Что касается Дома быта, можно понять положение собственника, который более 10 лет слышит о том, что здание могут изъять. «Что касается медицинского учреждения, можно сказать слова сочувствия, но в отдельных случаях органы власти не хотят или не могут говорить с бизнесом — вот запретили летние кафе на Невском, но не предупредили арендаторов хотя бы за год, там всего около 60 объектов, и можно было предложить небольшую программу для них, и то же самое здесь — наверное, и мы, как общественные организации бизнеса, не дорабатываем, поэтому диалог с бизнесом в некоторых случаях отсутствует. У нас есть программа альтернативных мест для НТО и по ней можно получить место взамен изъятого из городской схемы, и почему бы здесь не предложить подобное тем, кто работает на территории, подпадающей под инфраструктурные проекты, спросил Владимир Меньшиков.
«Если мы посмотрим бумаги, когда коллеги будут оспаривать результаты начала строительства, стоит учесть, что это особые обстоятельства. Я бы просто не рекомендовал, это потеря денег. Я неоднократно оспаривал кадастровую стоимость объектов членов нашей Ассоциации, и могу отметить, что при любых раскладах, арбитражные суды отличаются тем, что там работают здравомыслящие люди, и я бы этим озаботился сегодня — попытаться там получить возмещение тех убытков, которые вы понесете», — считает Сергей Федоров, председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей.
Организована подгруппа малого бизнеса при Штабе по барьерам, которая «имеет вход в государственную власть и имеет возможность показывать то, с чем сталкивается малый бизнес. Нужен юрист хорошего класса и арбитраж. И когда жизнь загнала вас на дно колодца, оглянитесь, может быть, это стартовая площадка», — резюмировал Сергей Федоров.
Кадастровая оценка для выкупа не нужна
Татьяна Матвеева, заместитель начальника отдела правового сопровождения аппарата уполномочегого по защите прав предпринимателей, рассказала, что она долгое время проработала в комитете по земельным ресурсам (сегодня не существует — Ред.) в качестве начальника юридического правления, работала также в КИО, и наконец перешла в офис бизнес-омбудсмена.
«Насчет кадастровой оценки — для выкупа кадастровая оценка вообще не нужна. В арбитраже нужна рыночная оценка от оценщика, она не очень дешевая. А для чего ее нужно оспаривать? Сейчас во всей РФ кадастровая стоимость оценивается одновременно, в Петербурге это происходит каждые два года. Если вы не согласны с кадастровой оценкой, вам, как правообладателю можно подать сведения в СПб ГУКО и оценка будет более справедливой. И нужен грамотный юрист, потому что тяжело самому разобраться», — отметила Татьяна Матвеева.
Также специалист отметила, что в результате изъятия участка его по правилам землепользования можно поменять на другой участок, «но никто не будет его искать, потому, что таких участков почти нет», — сказала Матвеева. «И если вы найдете такой участок, это будет замечательно. Площадь городских лесов изменению не подлежит. Если вы нашли участок, относящийся к лесам, нужно найти место, куда леса нужно будет пересадить. Нарушения, если вы столкнулись с ними, можно оспаривать. И если считаете, что ваши права нарушены, можно обращаться к уполномоченному», — резюмировала представитель офиса бизнес-омбудсмена.
Предприниматели отмечали, что в случае с ВМС ни ПЗЗ (Правила змелепользования и застройки), ни ППТ (проект планировки территории) пока не установлены.
Виктор Саукин, владелец ГК Vestr, самого крупного банка земельных участков для малого бизнеса, отметил, что попытки «остановить инфраструктурные проекты бессмысленны». «Город развивается, есть приоритет публичного над частным, и важен диалог предпринимателей и власти. Законодательство качественно защищает права собственника, и нужны правильно выстроенные экономические модели. При этом можно получить справедливую компенсацию и к этому нужно стремиться». Важно проявлять инициативу, предприниматели иногда ведут себя пассивно, не хотят «отсвечивать», а нужно не бояться и предлагать свои варианты, считает спикер.
Все участники круглого стола сошлись в мнениях, что бизнесу, попадающему в сферу реализации инфраструктурных проектов, нужен честный открытый диалог. Для достижения согласия важно искать точки соприкосновения, а не противостояния, сосредоточившись на том, что важно.
Инфраструктурные проекты нужны городу, но и бизнес нуждается в поддержке, особенно сейчас, когда идут большие изменения, в частности, в налоговой системе, и не все предприниматели смогут им противостоять.
