Лет 10-15 назад малый бизнес попросили уйти с улиц, из торговых зон и рынков, и переместиться в торговые центры. Малый бизнес прижился в торговых центрах, но пришла эра маркетплейсов. Может быть, в том числе, по этой причине ТЦ оказываются перед фактом отсутствия трафика, на который рассчитывали, а арендаторы — в заложниках ситуации.
Эту историю можно было и не описывать, так как все ее участники в результате не решились назвать свои имена и компании, а противная сторона — арендодатель и владелец торгового центра, не ответила на вопросы редакции. Однако история представляется поучительной, так как на презентациях брокеров открытия районных торговых центров в Петербурге по-прежнему преподносятся как достижения в развитии коммерческой недвижимости.
Районный центр, о котором пойдет речь в этой истории, расположен в густонаселенном пригороде Петербурга, который географически относится к Ленинградской области. ТЦ был сдан несколько месяцев назад и арендаторы — малые компании, начали его заполнять еще до официального открытия. Все возлагали надежды на многотысячный трафик жителей пригорода.
Однако спустя полгода и позже арендаторы убедились, что трафик в ТЦ очень низкий и коридоры комплекса и в выходные, и будние дни, пусты. Никаких фуд-моллов, которые открывают другие ТЦ, для привлечения публики, здесь пока не ожидается.
Не выйти без потерь
«70-80 % помещений уже закрыто и не работает, — рассказывают арендаторы. — А договор — на почти 70 страницах — составлен таким образом, что сразу мы из него выйти не можем, управляющая компания, даже тем, у кого истек договор (был на 11 месяцев) не подписывает акт возврата помещения. Арендаторы обращаются в полицию, но там запросы игнорируют. Многие в панике».
Один из арендаторов, у которого закончился договор, собрал товар и хотел покинуть комплекс, но охрана ТЦ его не выпустила — акт возврата помещения пока не подписан. А так как последние месяцы аренда не платится, то растут штрафы со стороны управляющей компании. Из комплекса таких арендаторов не выпускают (в редакции есть видео: предприниматель пытается вынести из здания свой товар, люди в форме охраны ему это сделать не дают).
«Мы прекратили свою деятельность. Договор истек, он был на 11 мес. Теряем из за аренды несколько миллионов. В суд? А какой смысл в суд обращаться? Будем пытаться договариваться», — рассказывает предприниматель, пожелавший остаться неназванным.
Еще одна арендатор, торгующая одеждой, также говорит о том, что арендаторы фактически в заложниках у управляющей компании, шансов выйти из этого договора без потерь нет. «О расторжении арендатор обязан уведомить за три месяца, например, о расторжении или пролонгации, и должен покинуть площадь не позднее срока договора, — рассказывает она. — Обеспечительные платежи скорее всего не вернут. И акт передачи помещения не подписывают, и за все выставляются штрафы. А посетителей в торговом центре так и нет. Я не знаю, почему жители не ходят в этот центр. В этом районе в каждом доме есть пункты Озон и Вайлдберриз. Может быть, поэтому».
- «СДП» спросил жителей пригорода, почему они не ходят в свой районный торговый центр и не составляют такой желанный для владельцев ТЦ и арендаторов трафик. «ТЦ расположен несколько на отшибе и повода идти туда специально нет, -сказали жители, — мы закупаемся в городе или на электронных площадках».
Тем временем в Петербурге анонсировано открытие 4 новых торговых комплексов в 2024 году, все они «районного масштаба»: «Небо», «ЭкоПарк» — вторая очередь, «Лунапарк» и «Парк Молл».
Трафик — не единственный показатель
По данным компании NF Group тренд на потребление рядом с домом актуален в течение последних трех лет. Тем не менее, ситуации могут быть разными.
«Важно понимать, что договор аренды это двусторонний документ, подписывая который стороны должны обоюдно оценивать свои риски и возможности, — говорит Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор компании NF PM. — При этом в нем могут быть отражены разные сценарии развития событий и пути их решения.
Неоправданные ожидания одной из сторон не всегда справедливо списывать исключительно на другую. Арендаторы и арендодатель в рамках торгового центра обоюдно заинтересованы в его успехе и по-своему он зависит от каждого из них.
Запуск обьекта это всегда непростой период, когда его нужно заполнить арендаторами, и привлечь свою аудиторию, когда арендодатель также несет значительные издержки. Порой некоторые арендаторы говорят «пока лучше подожду, когда все откроются, а сам это сделаю позднее», оказывая «медвежью услугу» другим арендаторам и затягивая период раскрутки объекта. Это очень часто большая проблема для нового ТЦ, которая не позволяет представить покупателю полноценный и качественный продукт и оставить правильное впечатление о торговом центре.
- При этом УК важно сфокусироваться на своей аудитории, завоевать ее доверие и лояльность. Для этого нужно активно работать с соцсетями в своей торговой зоне, проводить стимулирующие акции с подарками за реальные покупки с привлечением арендаторов, организовывать партнерские мероприятия как с арендаторами, так и со сторонними компаниями, которым может быть интересна ваша площадка, а их услуги не конфликтуют с пулом арендаторов, создавать комфортную и приятную атмосферу на объекте, чтобы у людей возникало желание возвращаться сюда снова.
Огромную роль играет и качество каждого арендатора. От того насколько он интересен покупателю и дает хороший сервис зависит много.
Нужно также учитывать, что трафик это далеко не единственный важный показатель торгового центра. Много посетителей не равно много покупателей. Большое значение имеет качество самого трафика, где акцент делается на конвертации посетителей в покупателей. Именно на это, в первую очередь, и должны быть нацелены рекламные и маркетинговые мероприятия».
- Остается добавить, что не все районные ТЦ одинаковы. Так, например, торговый центр Green Park в микрорайоне Славянка организовал центр культурного и семейного досуга — здесь работают не только магазины и рестораны, но и фитнес-клуб, проводятся мастер-классы, есть танцы, спортивные кружки, школа программирования. В ТК приезжают из всех поселков Пушкинского района, а также Пушкина и Павловска. Трафик налажен за счет участия детей в кружках, а родители тем временем составляют трафик торгового центра, посещая магазины и делая покупки. Инга Узянбаева, менеджер по развитию КДЦ Green Park, и по совместительству депутат совета МО поселка Шушары, следит за балансом социального и коммерческого начала в работе ТЦ.
