«Город шаговой доступности» и платежеспособный спрос на товары и услуги в таком городе обсудили на деловом завтраке РБК Петербург. Здесь свои новости рассказали ведущие игроки стрит-ритейла и представители отраслей. Общий тренд — коммерческая недвижимость существует не только в центре Петербурга, но и в новых кварталах, и жители этих кварталов, а их десятки тысяч, нуждаются в качественных товарах и услугах, так как все чаще предпочитают оставаться дома, а не выезжать в центр за каждой покупкой.
Причина этому — и перестроенный еще в связи с ковидными ограничениями рабочий график, и география и логистика новых районов, которые предполагают, что жители больше проводят времени в своей локации.
Куда смотрят инвесторы
Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» рассказала о базовых потребностях жителей новых районов, которые для комфортной жизни должны быть представлены в радиусе 1000 м от жилья — это спорт, образование, здоровье, продовольственные магазины, заведения общепита и другое. Речь идет о концепции 15-минутного города. Это позволит жить в далекой агломерации комфортно и не стремиться каждый день возить детей по часу на кружки или спорт, ездить по пробкам за покупками или в ресторан.
«Общепит в Петербурге занимает значительно большую долю, чем в Москве — 13%, это особенность Петербурга, — отметила Оксана Моисеева, — мы видим переток из центра, люди стали больше времени проводить там, где они живут. Это может быть интересно и малому бизнесу, у которого трафик в центре города, возможно, снизился».
В новых районах есть понятная логистика и высокая плотность населения. Инвесторы стали смотреть в сторону уменьшения лотов, спросом пользуются помещения 70-90 м2, и те, что по 20-30 м2. Инвесторы опять смотрят офисы. Со своей стороны девелоперы стремятся к доле снижения коммерческой недвижимости и ее разумной диверсификации. «30% коммерческой недвижимости мы теперь оставляем и развиваем сами, — рассказала спикер, — но потом она может быть продана». В приоритете управление территорией с точки зрения качества. «Любой может зайти на сайт и сразу понять трафики территории, возможности каждого помещения, работу с комьюнити. 60 тыс м2 у нас проданы и работают, и 20 тыс м2 — наши», — рассказала она о проектах компании в Ленинградской области.
Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами», партнер ГК «БестЪ. Коммерческая недвижимость» рассказал, как он зашел как-то на берегу моря в испанский супермаркет — и там все было «дешево, убого и сердито». «Не хотелось бы, чтобы у нас было также, — подчеркнул Ступников, — но у нас также есть тренд на релокацию в спальные районы, и житель нового микрорайона сразу должен понимать, где он будет обедать, ужинать и завтракать».
У нас наблюдается тенденция на уменьшение площадей коммерческого назначения. Востребованы помещения с отделкой. Кроме того, присутствует тренд на падение арендных ставок, тенденция перехода к аренде в виде % от оборота. Как правило, наши новые территории — это территории с хорошим составом жителей, подчеркнул специалист.
Новые форматы «Теремка»
Виталий Свидовский, основатель сети «Теремок» рассказал о новой стратегии компании. «Основной тренд, который сейчас корректируется — это востребованность киосков, которая себя показала в пандемию, — рассказал Виталий Свидовский, — растет уличная торговля, еда на колесах — фуд-траки. Даже в спальных районах, где открыть ресторан нет возможности, этот формат востребован».
Кроме того, у сети есть проекты в спальных районах, «которые очень успешны», и сейчас, когда произошло сокращение туризма, и центр сильно просел по выручке, в спальниках продажи восстанавливаются гораздо быстрее, отметил он.
«Теремок» будет развивать и мини-форматы своих заведений в новых районах на площади до 100 м2. В Мурино ресторан «Теремок» откроется через полтора месяца. Уже открылся полноценный ресторан в Шушарах. Да, в «Теремке» тоже отмечают уход из центральной части города в спальные районы. Шушары — это один из примеров.
Кроме того, одна из новаций «Теремка» — разделить посетителей заведения и курьеров. Чтобы курьеры не стояли в той же очереди на кассу, для них откроют отдельные входы и отдельную зону, которая будет работать только на доставку и навынос.
Заработают и детские программы «Теремка» — детишек и их родителей будут учить печь блины прямо в ресторане.
Виталий Свидовский также привел пример, как ресторан сети становится амбассадором жителей — на открытие пригласили представителей власти и показали им неблагоустроенные территории рядом с рестораном.
Питание вне дома будут развиваться, но требования к ресторанам также будут возрастать. При заходе на новые территории — в новые жилые комплексы нужно учитывать синергию, и учитывать соседей, а если арендаторов нет, мы прописываем требования к соседям, были примеры, когда собственник сажает «Теремок» и сажает рядом другой общепит, рассказал сооснователь сети. «Но если ты так поступаешь, нужно делать уступки по аренде. Если посадил одного оператора, не надо решать свои задачи за его счет», — отметил Виталий Свидовский.
Хлеб — визитная карточка
В Москве такого нет, такого обилия булочных и пекарен, отмечалось на завтраке, как в Петербурге.
Михаил Манаков, директор по франчайзингу сети «Хлебник» («СДП» рассказывал подробно на примере «Хлебника» как открыть пекарню и как работает хлебный бизнес в Петербурге) отметил, что за последние три года сеть выросла в два раза, у нее сейчас 87 точек в Петербурге и Ленинградской области, и за последний год там «пробили 6,5 млн чеков».
«За год наша партнерская сеть выросла в два раза, но спрос на наш формат больше. В Питере мы ограничены только количеством подходящих коммерческих помещений, — рассказал Михаил Манаков, — у нас очень строгие требования к подбору помещений — и мы не идем на компромисс». Например, витрины точки должны обязательно находиться на уровне глаз прохожего, в помещение не должны вести слишком много ступеней. Площади новых «Хлебников» могут быть в пределах 80-120 м2, при 50 м2 может быть задействован мини-формат с ограниченным ассортиментом, но идеальна все таки площадь, где найдется место для всей продукции сети: от выпечки и кондитерских изделий, до суши-сэндвичей и кулинарии с готовой едой, где есть и борщ, и паста, и салаты.
Менеджер пояснил, что по франшизе открываются партнеры, их капиталом в сети рисковать не могут. «30-40 пекарен откроем в этом году. Сделаем акцент на развитие дополнительных форматов. За год в Петербурге открыли 24 пекарни, и это мало. Подходящих помещений не так много, поэтому будем развивать другие регионы. Уже открыли точку в Новогороде, открываем в Пскове и Подмосковье», — рассказал он.
Окупаемость точек «Хлебника» укладывается в год. В Ленинградской области, где открыто много точек сети, мало конкуренции и низкая арендная ставка. В городе ситуация другая.
На улице Восстания у нас две пекарни и на каждом углу конкурент — Цех, Буше, Люди любят, привел пример Михаил Манаков. «Если мы заходим в конкурентную среду, мы должны понимать за счет чего будем конкурировать. например, за счет большей площади». Есть у компании планы и на московский рынок, но пока заходят туда через Подмосковье. «Делаем это с минимальными рисками, чтобы не встать в центре на огромной аренде», — уточнил топ-менеджер сети.
«Мы — не желанные»
Лялья Садыкова, омбудсмен Ассоциации индустрии красоты, куда входит 10 тысяч российских предприятий, и владелица сети салонов красоты «Лаки Лайк» и «Бигуди» рассказала, что отрасль пока не оправилась от пандемии, и темпами роста похвастаться не может. «Барбершопы подкосила мобилизация, многие закрылись, персонал уезжал одним днем, — сказала Лялья Садыкова. — Мы — не желанные арендаторы для владельцв коммерческих помещений. Они нам говорят — вы в пандемию будете просить арендные каникулы. Но мы тоже хотим развиваться в новых микрорайонах и хотим, чтобы на стадии застройки продавали помещения по единой концепции«.
Потому что сегодня в спальных районах есть жилые комплексы, как в Кудрово, где в одном комплексе 44 салона красоты, привела пример президент ассоциации. Еще один пример — жилой комплекс на ВО — здесь 27 салонов красоты, и все одного сегмента. Салоны красоты конкурируют по помещениям с аптеками или теми же «Пекарнями Вольчека».
«Хотелось бы, чтобы неликвидные помещения в жилых комплексах по специальной ставке использовать для парикмахерских эконом формата. Мы выжидаем, — говорит Лялья Садыкова. — Но многие задумываются, чтобы купить собственные помещения. Самый востребованный по опросу Ассоциации индустрии красоты — Приморский район, 47% членов Ассоциации проголосовали за этот район».
Бизнес никуда не ушел
«Мы тоже проблемная сфера, — подхватила тему Наталья Борулько, представитель Ассоциации операторов фитнес-индустрии (АОФИ) в Петербурге и Ленобласти и владелица сети фитнес-студий, — годы пандемии — это были годы переговоров для нас. Фитнес сильно просел — попали под все, и под пандемию, и под мобилизацию, тренеры также уезжали одним днем. Нам интересны долгие отношения с арендодателями и застройщиками. Мы рады, когда сферы помогают друг другу — поддерживают друг друга на одной территории и делятся клиентской базой — так бизнес развивать проще», — подчеркнула Наталья Борулько.
В панедмию также многие фитнес-студии ушли из центра в спальные районы. «Люди работали на удаленке и ходили на тренировки, — отметила представитель АОФИ, — У меня студия в Новом Девяткино — она укрепилась в своих позициях. Тенденция осталась. Фитнесу тоже интересны и Приморский район, и Мурино, и Девяткино, и Кудрово».
Инвестор с опытом Александр Радионов рассказал о своем непростом пути. «Я занимаюсь коммерческой недвижимостью больше 20 лет, — рассказал он. — Сначала были квартиры, которые я переводил в нежилой фонд. Потом по закону потребовались согласования жильцов на коммерческие помещения. И я начал работать с застройщиками. Это длилось до ковида. Затем стал покупать вторичку. До 14 года у меня была очередь из арендаторов, то сейчас рынок арендаторов просел. Комиссию агентствам приходится платить мне. На первом месте по открытиям в прошлом году были табачные магазины, на втором — алкомаркеты и общепит. Булочным нужны угловые помещения, высокие потолки, большая электромощность и трафик», — заключил инвестор.
