За шесть месяцев 2022 года суммарный уровень вакантности на складском рынке Петербурга составил около 4,3%. С начала года показатель увеличился более чем в 2,5 раза. Коммерческие условия остались на уровне начала 2022 года, а многие арендаторы готовы освободить площади в любой момент. Также рынок складских помещений трансформируется в сторону уменьшения площадей, делают вывод специалисты.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, суммарный уровень вакантности на качественном складском рынке Петербурга по итогам первого полугодия 2022 года составляет порядка 4,3% (или 125-150 тыс. м2). Из них 1,1% (35-40 тыс. м2) приходится на рыночный показатель уровня вакантности, еще 3,2% (90-110 тыс. м2) формирует «скрытая вакантность». С начала 2022 года суммарный показатель доли свободных площадей вырос более чем в 2,5 раза.
Освободят, если что
«Скрытая вакантность» — это складские площади, которые могут быть освобождены, если текущий арендатор готов оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада, если у арендатора заканчивается договор аренды или если он принимает решение сдать часть площадей в субаренду.
По состоянию на конец июня 2022 года коммерческие условия в целом остались на уровне начала года, однако за календарный год (с июля 2021 года по июль 2022 года) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах увеличился почти на 50% — до 6 350 руб./м2/год в классе А и 5 860 руб./м2/год в классе В.
«Некоторые собственники уже готовы предлагать индивидуальные условия и скидки арендаторами в размере 5-10% в случае освобождения крупных блоков или интереса со стороны компаний, проявляющих устойчивость в текущей ситуации. Большинство арендаторов и арендодателей научились находить взаимовыгодные решения и продлевать контракты», — комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге.
Несмотря на то, что объем сделок по итогам полугодия составил 190 тыс. м2, что на 14% превышает показатель за аналогичный период 2021 года, более 50% от общего объема реализованных площадей пришлось на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. Во втором квартале всего было реализовано порядка 44 тыс. м2, большая часть из которых сформирована отложенным спросом.
Меньше, да лучше
Рынок складских помещений трансформируется в сторону уменьшения площадей – после активного наращивания мощностей и запуска проектов в 2020-2021 годах сейчас компании рассматривают складские комплексы исходя из текущих нужд и не стремятся арендовать площади «про запас». Так, производственные компании «Сталь ТД» и «Таврос» приобрели участки в промпарке «Софийский» под строительство производственно-складских комплексов площадью по 5 тыс. м2.
По итогам первого полугодия 2022 года завершилось строительство 69 тыс. м2 складской недвижимости в составе трех комплексов. В июне в эксплуатацию был введен полностью заполненный спекулятивный складской комплекс «Тродекс Логистик» (23 тыс. м2). Также были запущены первая очередь оптово-распределительного центра «Нарт» (41 тыс. м2) в посёлке Петро-Славянка и корпус, построенный компанией «Трансмед» для собственных нужд (5 тыс. м2).
На высокой стадии готовности сейчас находится распределительный центр Wildberries в Шушарах (106 тыс. м2), возводимый московской строительной компанией «МБМ». Еще ряд спекулятивных объектов находится на высокой стадии готовности, и их ввод ожидается до конца года. В их числе − новые корпуса в составе комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. м2) и «Октавиан» в Мурино (8 тыс. м2).
Мнение участника рынка:
Елена Веселова, юрист группы компаний «Ситроник»: «Мы сдаем складские площади в аренду и обеспечиваем их холодом. Наши предприятия работают в поселке Шушары. На них заняты 25 человек. Еще в 2003 году мы построили склад-холодильник для приема замороженной продукции вместимостью 2,5 тысяч тонн. С 2008 года работает низкотемпературный склад на 15 тысяч тонн.
Мы давно сделали ставку не на спекулянтов и перекупщиков, за счёт которых в любой кризис рынок сжимается, а на мало- мальски производителя, хотя бы фасовщика, то есть клиента, который хотя бы минимально создаёт прибавочную стоимость. Такой клиент будет стараться работать в любых условиях. Мы гибко подходим к каждому, и мы не сторонники огромных площадей, высотных модных складских помещений и т. п. Где все эти участники рынка с новомодными складскими программами, с утилизацией просрочки, ЭКО- стандартами? Развалились ещё до 2021-го года. Зато сейчас все вылезло наружу — все, что было европейского происхождения, оказалось банально китайским, и продолжает храниться, завозиться, только, видимо, с родной этикеткой. Вот и все!
Надеюсь не задушат окончательно мелкого производителя, который кормит и будет кормить. Лично я забыла давно, когда в магазине покупала яйца, молочку, сыры , всю птицу, свинину, говядину. Кормит Вырица, и их местный производитель. На огороде в виде развлечения растут все овощи. Вопрос желания это делать. Так что санкции только на пользу!», — говорит Елена Веселова.
