Магазины и островки, ранее гордившиеся тем, что смогли встать в такие популярные и проходимые торговые центры как «Галерея» и «Мега», теперь разочарованы тем, что не могут покинуть их без существенных потерь. Они считают, что нужен специальный закон, который бы дал им возможность расторгнуть договора аренды досрочно и без санкций, если стороны не договорились о новых условиях. И не привязывать больше арендную плату к долларам и у.е.
С начала военной операции островки и небольшие магазины торговых центров столкнулись с тем, что из-за ухода западных торговых марок проходимость в некоторых ТРЦ упала на 80-85%, и этом договор аренды секции или места составлен так, что из него не выйти без существенных потерь для бизнеса, рассказывают участники рынка.
«Они (арендодатели — ТРЦ «Галерея» — Ред.) предложили оплатить неустойку по договору в размере всех арендных платежей до конца срока аренды + удержать депозит, — рассказывает участник рынка, торгующий аксессуарами, — это несколько млн до конца срока договора в конце 2022 года».
Нужен федеральный закон
«Таких небольших компаний в России в торговых центрах — сотни тысяч. Нужен федеральный закон с возможностью досрочного расторжения договора, — говорит Дмитрий Якушин, основатель федеральной сети кафе мороженого Piccolo. — Такую возможность давали в ковидный период — мае-сентябре 2020 года, и сейчас это единственный выход, так как в договоре нет права выхода и это проблема для всех арендаторов, но дать им возможность в связи с сильнейшим падением продаж согласовать новые условия аренды».
Невозможность расторгнуть договор досрочно прописана не только в ТРЦ «Галерея», но и в других центрах. «Это есть во многих ТК, включая Мега, для киосков, примерно — в 90% случаях такие жёсткие условия, и в 50% случаях для бутиков», — рассказывают предприниматели.
«Мы в петербургской «Мега» имеем точки прямо напротив закрытых ИКЕА и OBI — там выручка упала на 80-85% к тому же периоду 2021-го года» — рассказывает один из арендаторов ТРК.
» У нас договоры аренды привязаны к У.Е., но я плачу одну и ту же сумму много лет, — говорит Ирина Дмитрюха, арендатор ТРК «Норд» ( ГК «Адамант») на пр. Просвещения. — Новые арендаторы платят меньше за такие же площади, а те, кто работает давно, им договоры не меняют. Есть и досрочное расторжение — никого не держат, только в этом случае не отдают депозит. Но проходимость действительно упала в два раза».
Договора аренды в ТЦ также во многих случаях привязаны к проценту от оборота арендатора, но сейчас с этим непонятно, снижать плату в соответствии с показателями выручки, ТРК не выгодно. Островки выступают за переход на % от товарооборота, например, до возобновления работы якорных арендаторов.
Торговые центры тоже можно понять, говорят предприниматели, на них кредитные обязательства и обязательства по оплате текущих расходов, обязательства перед акционерами, но все-таки «малыши» остаются уже без средств к существованию, в отличии от международных брендов, которые могут позволить себе оплатить аренду вперед, опустить роллеты и остановить операционную деятельность — об этом рассказывал, например, Дмитрий Зубков, генеральный директор «Галерее» на BestBreakfast для иностранных компаний в Петербурге.
Законопроект об отмене платы в у.е.
В то же время остается актуальной проблема привязки договоров в торговых центрах к доллару или так называемым У.Е.
«Как раз сейчас, — сообщает Наталья Горячая, юрист и основатель сервиса «Делаем бизнес вместе», — правительство подготовило законопроект, в котором меняются условия привязки договоров к иностранной валюте». Это касается не только арендаторов, но и производителей, поставщиков и контрагентов.
«Проект закона предполагает внесение изменений в две статьи Гражданского кодекса: в 317 и 424. На текущий момент Гражданский кодекс позволяет участникам гражданско-правовых отношений устанавливать право оплаты обязательства в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте. Тогда платеж в рублях определяется по официальному курсу валюты на день платежа.
Правительство, которое внесло проект закона, предлагает убрать это право из статьи 317.
И одновременно дополнить 424 статью кодекса: цена не может определяться в сумме, эквивалентной сумме в инвалюте, однако, это положение не распространяется на ВЭД.
Если стороны договора не исполнили обязательство об оплате цены в рублях, то у них есть 30 дней с момента вступления закона в силу на то, чтобы подписать соответствующее соглашение (дополнение) к договору. Если изменения не будут внесены, то исполнение по договору должно производиться по курсу инвалюты к рублю, установленному Банком России на 1 января 2022 года«, — сообщает Наталья Горячая, основываясь на документе, который отправлен из правительства в Администрацию президента.
«Здесь не понятно, какую сумму наш арендодатель тогда зафиксирует в рублях. Возможно, она будет больше, чем текущая, чтобы они также избежали рисков по колебаниям курса. Для нас важно, выйти из договора как можно скорее», — говорит предприниматель, решивший не называть себя.
